Ипотечный калькулятор с графиком и сравнением платежей

Ипотечный калькулятор считает ежемесячный платёж, общую переплату и график погашения по вашим параметрам: стоимости недвижимости, первоначальному взносу, сумме кредита, ставке и сроку. Тип платежа — аннуитетный или дифференцированный — выбираете вы сами. Ставку берите из предложения банка: у каждого заёмщика она своя, зависит от программы, размера взноса и страховки, поэтому калькулятор не подставляет «среднее по рынку», а считает точно под ваши цифры. Ниже разобрано, как строится платёж, чем аннуитет отличается от дифференцированного, на что влияет переплата и где чаще всего ошибаются при оценке своих сил перед взятием кредита.

Как считается ипотечный платёж

При аннуитетном платеже формула одна на весь срок. Ежемесячный платёж P = S × i × (1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1), где S — сумма кредита, i — месячная ставка (годовая ÷ 12 ÷ 100), n — число месяцев. Платёж постоянный, но внутри него меняется соотношение: в начале почти всё — это проценты банку, а тело долга гасится медленно; ближе к концу доля процентов падает и растёт доля основного долга. При дифференцированной схеме основной долг делится на равные части (S ÷ n), а проценты каждый месяц начисляются на остаток. Поэтому первый платёж заметно выше аннуитетного, а дальше он плавно снижается. Общая переплата — это сумма всех процентов за весь срок, а полная стоимость кредита складывается из тела, процентов и обязательной страховки имущества.

Аннуитетный и дифференцированный платёж

Разница в переплате между схемами невелика на коротких сроках и растёт с длиной кредита. Аннуитет проще планировать, потому что платёж предсказуем; дифференцированный дешевле, но требует выдерживать повышенный стартовый платёж. Подробнее про выбор схемы — в разделе «Что влияет на результат» и в соседнем калькуляторе кредита, где те же формулы работают на меньших суммах.

Пример расчёта с числами

Исходные данные:

• Стоимость недвижимости: 5 000 000 ₽
• Первоначальный взнос: 1 000 000 ₽
• Сумма кредита: 4 000 000 ₽
• Срок: 20 лет
• Ставка: 18% годовых
• Тип платежа: аннуитетный

Это пример на условных значениях: расчёт выполнен по формуле аннуитета для подставленных параметров, а не по данным из вашей заявки. Плашка «Это пример на условных значениях» над результатом калькулятора объясняет то же самое про числа, которые видит человек на первом экране.

Ошибки при расчёте

• Считать платёж по годовой ставке вместо месячной: забыть поделить ставку на 12 — типичная ошибка, дающая сильно заниженный платёж.
• Путать аннуитет и дифференцированный: смотреть только на первый (высокий) платёж дифференцированной схемы и бояться её, хотя переплата по ней ниже.
• Забывать про страховку: кредит под залог требует страховки имущества, и итоговая нагрузка выше «голого» ежемесячного платежа.
• Не учитывать досрочные погашения: план «платить как есть» игнорирует, что пара досрочных взносов режут переплату сильнее, чем кажется.
• Сравнивать переплату без учёта срока: 15 и 25 лет при одной ставке — разная переплата в разы, а не на проценты.

Что влияет на результат

Четыре рычага определяют переплату. Первый — срок: переплата растёт по сроку быстрее, чем по ставке, поэтому сокращение срока с 25 до 15 лет экономит больше, чем снижение ставки на 1 п.п. Второй — ставка: она задаётся банком, и даже 0,5 п.п. на большой сумме и длинном сроке дают сотни тысяч разницы. Третий — первоначальный взнос: чем он больше, тем меньше тело кредита, и проценты считаются только на него. Четвёртый — досрочные платежи: пересчёт «в уменьшение срока» бьёт по переплате сильнее, чем «в уменьшение платежа». Чтобы понять, выгоднее ли гасить ипотеку или вложить свободные деньги, сравните ставку переплаты со ставкой по вкладу или доходностью в калькуляторе сложного процента: если депозит даёт больше, чем стоит ипотечный долг, часть средств логичнее держать на вкладе, а не отдавать в досрочное погашение.